26Documentação e transparência

Vender fração com dívidas ao condomínio: declaração de encargos (Lei 8/2022)

Declaração de encargos na venda de fração: art. 1424.º-A do CC, prazo de 10 dias, escritura, responsabilidade por dívidas e excepções — guia para compradores e vendedores.

4 min de leituraEquipa Syndara

Comprar ou vender um apartamento em propriedade horizontal implica verificar encargos e dívidas ao condomínio. Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo 1424.º-A do Código Civil instituiu a declaração de encargos emitida pelo administrador — peça central na escritura. Este guia explica pedido, prazos, repartição de responsabilidades e armadilhas, com base no texto publicado no DRE (retificada pela Declaração de Retificação n.º 5/2022).

O que deve constar da declaração

O administrador indica, por fração:

  • Todos os encargos em vigor (quotas ordinárias, extraordinárias, fundo de reserva, outros), com natureza, montantes e prazos;
  • Dívidas existentes, se houver — natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.

Prazo de emissão: 10 dias após requerimento do condómino vendedor.

Documento instrutório na escritura

A declaração integra o dossier da escritura pública ou documento particular autenticado, salvo o comprador declarar expressamente que prescinde da declaração e aceita responsabilidade por dívidas do vendedor (n.º 3 do art. 1424.º-A). O Código do Notariado foi alterado para exigir referência a este documento — notário recusa lavrar sem cumprimento ou renúncia expressa.

Quem paga o quê após a venda

Regra geral do n.º 3: responsabilidade pelas dívidas aferida pelo momento em que deveriam ter sido liquidadas — dívidas vencidas antes da transmissão ficam, em princípio, com o vendedor; encargos que vençam depois passam ao adquirente (n.º 4). Negociações privadas (desconto no preço, retenção na escritura) são comuns — documente-as.

Atenção: Cláusulas em contrato-promessa que «empurram» dívida oculta para o comprador podem ser inválidas se violarem a lei. Consulte advogado antes de assinar.

Passos para o vendedor

  1. Requerer declaração por escrito ao administrador (e-mail registado ou carta);
  2. Regularizar dívidas vencidas ou acordar plano antes da escritura;
  3. Entregar declaração ao notário e ao comprador;
  4. Actualizar contactos na administração após venda.

Passos para o comprador

  1. Exigir declaração recente — não aceite oral «está tudo pago»;
  2. Cruzar com atas de aprovação de quotas extraordinárias pendentes;
  3. Na dúvida, retenção de capital ou exigência de quitação bancária;
  4. Evite prescindir da declaração salvo consciência informada dos riscos.

Cobrança e mapas: Manual quotas e dívidas, artigo quotas em atraso.

Perguntas frequentes

Administrador demora mais de 10 dias

Reitere por escrito; assembleia pode ser alertada. Escritura pode atrasar — planeie calendário.

Dívida contestada

Resolva administrativamente ou judicialmente antes da venda; declaração reflecte posição contabilística do condomínio.

Conclusão

A declaração de encargos protege comprador e mercado. Administradores devem mantê-la actualizada com mapas fiáveis — ferramentas como a Syndara simplificam mapas de quotas e exportação para escrituras.

Informação geral sobre gestão de condomínios em Portugal; não substitui aconselhamento jurídico. Textos consolidados no Diário da República.