O administrador recusa-se a marcar a assembleia? Saiba quem pode tomar a iniciativa e como proceder

A assembleia geral é o órgão soberano do condomínio. Quando o administrador deixa de convocar reuniões anuais, ignora pedidos de condóminos ou administra um edifício «à margem» das deliberações, o equilíbrio do prédio quebra-se. Felizmente, a lei portuguesa prevê formas de os condóminos retomarem a iniciativa — desde que respeitem prazos, formalidades e provas documentais.

Obrigação de convocar: enquadramento legal

O regime da propriedade horizontal, enunciado no Código Civil e regulamentado pelo Decreto-Lei n.º 268/94, impõe reuniões periódicas e regras de convocatória. Para citar artigos concretos em documentos formais, consulte sempre a versão consolidada no Diário da República. O artigo 1436.º do Código Civil define funções do administrador, incluindo convocar assembleias e executar deliberações — tema desenvolvido em 12 deveres legais do administrador.

Sinais de administração inoperante

• Última assembleia há mais de um ano sem justificação;
• Orçamento não aprovado ou contas não apresentadas;
• Obras em partes comuns sem deliberação;
• Pedidos escritos de condóminos ignorados.

Quem pode convocar e como

Condóminos representando frações com peso suficiente podem convocar assembleia nos termos legais e estatutários. O processo exige:

1. Requerimento prévio ao administrador com prazo para convocar;
2. Convocatória com ordem de trabalhos, data, hora, local e documentos de apoio;
3. Prazos mínimos de antecedência (verifique o DL 268/94 consolidado — não invente prazos de memória);
4. Publicação ou entrega nos moldes habituais do condomínio (porta do prédio, e-mail institucional, etc.).

Use o guia Como convocar uma assembleia geral e a minuta de convocatória.

Documentar cada passo

Guarde cópias de pedidos, avisos de recepção, convocatórias e listas de presença. Se o administrador se recusar a presidir, a lei prevê soluções alternativas; confirme a redacção vigente no DRE antes de agir.

Deliberar substituição do administrador

Se o mandato expirou ou houve incumprimento grave, a assembleia pode nomear novo administrador (profissional ou condómino). Para transição ordenada com empresa externa, consulte guia para mudar de gestão e compare propostas em /gestao.

Limites do que a assembleia não pode fazer

Não se substituem regras do título constitutivo por «vontade da maioria» em matérias que exijam unanimidade ou quóruns especiais. Em dúvida jurídica, advogado especializado evita atas anuláveis.

Assembleia urgente vs ordinária

Se o edifício acumula anos sem contas aprovadas ou obras urgentes em partes comuns, pode ser necessária assembleia extraordinária com ordem de trabalhos focada — contas em atraso, eleição de mesa, destituição ou prorrogação de mandato. Evite «assembleias maratonas» com dezenas de pontos: condóminos cansados tomam más decisões. Use o checklist de assembleia anual mesmo quando a reunião é extraordinária, adaptando pontos.

Erros que invalidam convocatórias caseiras

Data em feriado nacional sem previsão estatutária; ordem de trabalhos vaga (« assuntos diversos »); falta de identificação do convocante; prazo inferior ao legal; omissão de documentos prometidos (contas, orçamentos). Cada vício pode ser arguido por condóminos adversários. Releia o DL 268/94 consolidado e compare com modelo de convocatória antes de enviar.

Quórum, representações e votações

Convocatória válida não garante quórum: verifique no DL 268/94 e no título constitutivo quantas frações ou permilagem devem estar presentes para cada tipo de deliberação. Procurações devem ser escritas, identificar fração e ordem de trabalhos, e entregues antes ou no início da reunião conforme prática adoptada. Votações sobre contas em atraso ou substituição de administrador exigem redacção clara na ata — abstencões contam para quórum em regra, mas não para majorias de aprovação salvo disposição contrária. Se o quórum falhar, convoque segunda reuniia nos termos legais, indicando na nova convocatória as majorias aplicáveis.

Conclusão

Administrador que não convoca não é irreversível: condóminos organizados, convocatória correcta e ata bem redigida (conteúdo mínimo) restabelecem a governação do prédio. Ferramentas como a app Syndara ajudam a centralizar convocatórias, votações e arquivo documental.

Informação geral sobre gestão de condomínios em Portugal; não substitui aconselhamento jurídico. Textos consolidados no Diário da República.